В туризм активно приходят девелоперы и частные инвесторы
Российский туристический рынок становится привлекательным не только для профильных гостиничных компаний. В строительство отелей, аквапарков, парков развлечений и горнолыжных комплексов все чаще вкладываются девелоперы, предприниматели и частные инвесторы, ранее работавшие в других сегментах экономики.
Одним из ключевых инструментов для реализации таких проектов остается льготное кредитование туристической инфраструктуры. О развитии этого направления, крупных объектах и требованиях к инвесторам рассказала Анна Маликова, руководитель подразделения "Туризм" Банка ДОМ.РФ.
Как появилась специализированная программа
Банк ДОМ.РФ получил статус уполномоченного участника программы льготного кредитования туристических объектов в 2021 году - практически сразу после запуска механизма в рамках постановления правительства № 141. В тот же период финансовая организация открыла кредитную линию для первого проекта.
На начальном этапе туристические объекты рассматривались как одно из направлений корпоративного проектного финансирования коммерческой недвижимости. Однако интерес со стороны инвесторов и потенциал рынка показали, что туризм требует отдельной экспертизы. Поэтому с января 2022 года в банке начало работать самостоятельное подразделение, специализирующееся на туристических проектах.
Первый полноценный отбор заявок состоялся летом 2022 года. Тогда банк уже целенаправленно заявил о готовности работать с отраслью и сопровождать проекты на всех этапах - от анализа финансовой модели до строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
При этом фиксированного календаря отборов по программе нет. Потенциальным заемщикам необходимо отслеживать официальные объявления о начале приема заявок и требования к проектам. Сроки, объем доступного финансирования и условия участия могут меняться.
Во время второго отбора в 2022 году через банк было подано всего пять проектов. Одной из причин стали сжатые сроки подготовки документов. Следующий крупный этап состоялся лишь в конце 2023 года - примерно через полтора года. На этот раз количество заявок исчислялось уже десятками.
Объем финансирования достиг 182 млрд рублей
По совокупному объему проектного финансирования туристических объектов Банк ДОМ.РФ вошел в число трех крупнейших банков страны, работающих с отраслью.
На текущий момент кредитная организация профинансировала 45 туристических проектов. Общий лимит финансирования составил 182 млрд рублей. Если учитывать только заявки, одобренные в рамках программы льготного кредитования, объем поддержанных проектов превышает 140 млрд рублей.
Эти средства направляются не только на строительство гостиниц. В утвержденный портфель входят масштабные объекты рекреационной инфраструктуры, способные заметно изменить туристическую привлекательность целых регионов.
Какие объекты строятся на льготные кредиты
Одобренные проекты предусматривают создание более 8,5 тыс. гостиничных номеров в 23 субъектах России. Кроме отелей, в портфеле есть два аквапарка, парк развлечений и объект горнолыжной инфраструктуры.
По расчетам инвесторов, после запуска все эти комплексы смогут принимать не менее 4 млн посетителей ежегодно. Речь идет не только о размещении туристов, но и о формировании многофункциональных курортных территорий, где путешественники смогут проводить несколько дней, пользуясь различными сервисами на одной площадке.
В гостиничном сегменте реализуются проекты категорий от трех до пяти звезд. Наиболее заметную долю занимают объекты высокого уровня: гостиницы категории 4 звезды составляют 36,5% портфеля, а пятизвездочные комплексы - 35%.
Чаще всего инвесторы выбирают формат загородного отеля с расширенной инфраструктурой. В таких проектах предусматриваются SPA-зоны, рестораны, бары, бассейны, детские комнаты, спортивные площадки и пространства для проведения мероприятий. Востребованность подобных объектов объясняется дефицитом качественного загородного отдыха и растущими ожиданиями туристов.
Почему в туризм идут непрофильные инвесторы
Для девелоперов туристическая инфраструктура становится способом диверсифицировать бизнес. Жилая недвижимость и офисные проекты зависят от состояния спроса, стоимости заемных средств и насыщенности рынка. Туристические объекты позволяют сформировать долгосрочный актив с несколькими источниками дохода: проживание, питание, развлечения, оздоровительные услуги и аренда площадей.
Дополнительным стимулом выступает государственная поддержка. Льготная ставка снижает долговую нагрузку на проект и помогает инвестору сделать финансовую модель более устойчивой. Особенно важна такая помощь для крупных комплексов, которым требуется значительный объем вложений еще до начала операционной деятельности.
В то же время туристический бизнес нельзя считать простым продолжением девелопмента. Построить объект недостаточно: необходимо обеспечить его загрузку, сформировать команду, продумать маркетинг и организовать качественное обслуживание. Поэтому банки оценивают не только стоимость строительства, но и опыт управляющей компании, концепцию, транспортную доступность и реалистичность прогнозов по доходам.
На что инвестору нужно обратить внимание
Подготовка заявки на льготное финансирование требует детальной проработки проекта. Инвестору необходимо подтвердить права на земельный участок, соответствие объекта установленным критериям, наличие разрешительной документации и достаточный объем собственных средств.
Особое значение имеет бизнес-модель. В ней должны быть обоснованы будущая загрузка, средняя стоимость проживания, сезонность, расходы на содержание и сроки выхода на операционную прибыль. Завышенные ожидания по числу туристов могут стать причиной отказа или потребовать существенной корректировки концепции.
Для курортных проектов важна инфраструктура вокруг объекта. Даже современный отель будет испытывать трудности, если к нему сложно добраться, рядом нет транспортных узлов, достопримечательностей или дополнительных услуг. Поэтому крупные инвесторы все чаще развивают не отдельные гостиницы, а целые туристические кластеры.
Роль регионов в реализации проектов
Успех строительства во многом зависит от взаимодействия инвестора с региональными властями. Для новых объектов необходимы дороги, инженерные сети, электрические мощности, водоснабжение и благоустроенная территория. Без решения этих вопросов даже привлекательная гостиничная концепция может столкнуться с задержками и ростом затрат.
Регионы, заинтересованные в развитии туризма, стараются сопровождать проекты в формате "одного окна", помогать с согласованиями и подключением к инфраструктуре. Такой подход ускоряет строительство и снижает риски для частного капитала.
Кроме того, появление новых отелей и развлекательных комплексов создает рабочие места, увеличивает налоговые поступления и стимулирует развитие малого бизнеса. Вокруг крупных объектов появляются рестораны, экскурсионные компании, сервисы аренды транспорта и локальные производители сувениров и продуктов.
Какие тренды будут определять рынок
В ближайшие годы спрос, вероятно, сохранится на многофункциональные комплексы, рассчитанные на семейный, оздоровительный и событийный туризм. Отдельный потенциал есть у объектов, работающих круглый год, поскольку они меньше зависят от короткого высокого сезона.
Инвесторы также проявляют интерес к глэмпингам, апарт-отелям, курортным резиденциям и загородным комплексам с природной концепцией. Однако каждый из этих форматов требует точного понимания целевой аудитории и особенностей конкретной территории.
Еще один важный фактор - цифровизация. Онлайн-бронирование, динамическое управление тарифами, автоматизация заселения и персонализированные предложения помогают повышать загрузку и контролировать операционные расходы.
Расширение участия девелоперов и частных инвесторов свидетельствует о превращении туризма в самостоятельный сегмент российской экономики. При наличии государственной поддержки, грамотной концепции и качественного управления новые отели и объекты развлечений могут одновременно приносить доход бизнесу и создавать основу для развития регионов.
